전세사기 case 7 임대법인 파산

경매를 통해 새롭게 확산되는 전세사기 ‘빌라왕 후속타’

 

   ● 경매 시장을 통한 법인 전세사기

전세사기 피해를 초래한 ‘빌라왕’ 사건 이후, 경매 시장에서 또 다른 형태의 피해가 발생하고 있다. 2022년 말 터진 대규모 전세사기로 인해 법원 경매에 나온 다세대·연립주택이 특정 법인들에 대거 넘어간 사실이 확인됐다. 이들 법인은 주택도시보증공사(HUG) 등 정부 기관이 낙찰 대금을 제대로 회수하지 못하는 틈을 이용해 수십 채의 주택을 저가에 낙찰받았다.

특히 이 법인들은 낙찰받은 주택을 다시 임대하면서, 세입자들의 보증금을 새로운 부동산 낙찰에 활용하는 방식으로 ‘무자본 갭투자’를 반복했다. 이는 과거 전세사기의 핵심 구조와 다를 바 없는 방식이다. 전문가들은 이러한 흐름이 새로운 형태의 ‘빌라왕’ 탄생으로 이어질 수도 있다고 우려하고 있다.

현재 정부는 피해 회복을 위한 경매 절차를 진행하고 있지만, 이 과정에서 새로운 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커지고 있다. 이에 따라 기존 세입자뿐만 아니라 새로 입주한 임차인들까지도 주거불안을 겪는 악순환이 이어지고 있다. 그러나 정부는 이에 대한 실질적인 대책을 마련하지 못하고 있으며, 오히려 무책임한 대응으로 전세사기 구조가 반복되는 데 일조하고 있다는 비판이 제기된다.

 

  

   ● 법인 전세사기 수법

 

이러한 유형의 전세사기는 개인이 아닌 법인 명의로 다수의 전세계약을 체결한 후 일정 시점에서 법인을 파산시켜 보증금을 반환하지 않는 사기수법이다. 이 방식은 부동산 전세 사기수법 중 최근에 주목받고 있는 수법 중 하나로, 세입자들의 피해 사례가 증가하고 있다.

 

    임대법인 전세사기는 '대략' 다음과 같은 방식으로 진행된다.

 

사기꾼들이 부동산 임대법인을 설립한다. 이런 법인은 보통 자본금이 적고, 최근 설립된 경우가 많다. 이들은 주로 오피스텔, 빌라, 다세대 주택을 다량으로 매입하거나, 앞서 본 경우처럼 문제 있는 경매 물건들을 싼 값에 낙찰받는다.

 

그리고 법인 명의로 다수의 세입자와 전세계약을 체결한다. 보통 깡통전세 형태로, 매매가보다 높은 전세가를 책정하는 경우가 많다.

 

전세 보증금이 법인 계좌로 입금된다. 사기꾼들은 이 돈을 개인적으로 사용하거나 해외로 빼돌린다. 법인 대표(사기꾼)는 법인 명의의 다른 빌라도 같은 방식으로 게속 전세를 진행하여 더 많은 돈을 편취한다. (법인은 대표와 별개의 인격체다. 따라서 보증금 반환은 법인에게만 청구할 수 있다)

 

일정 시간이 지나면, 법인은 파산을 선언한다. 법인이 파산하면 법인이 체결한 전세계약은 법적으로 보증금 반환의무가 소멸하고, 파산재단의 재산은 파산관재인의 관리하에 들어간다. 파산관재인 스스로 경매에 부칠수도 있고, 파산관재인이 환가를 포기하면 피해 임차인이 경매를 신청할 수도 있다.

 

그렇게 계약은 종료되지만 법인이 사라져 보증금을 돌려받을 방법은 없다. 법인 명의로 된 주택이 경매에 넘어가더라도 대출금이 많아 보증금을 돌려받을 가능성이 낮다. 법인은 서류상으로만 존재하고 실질적인 대표는 해외로 도피하는 경우가 많다.

 

   ● 법인 전세사기: 부산 오피스텔의 경우

 

이와 같은 과정을 잘 보여주는 사레로 부산 오피스텔 전세사기 사건을 들 수 있다. 부산에서 한 조직이 '깡통법인'을 설립한 후, 담보대출을 받아 오피스텔 174채를 구매하고 전세사기를 벌였다. 

    

사기꾼들은 먼저 자본금이 거의 없는 깡통법인을 설립했다. 그리고는 법인을 통해 담보대출을 받아 오피스텔을 무더기로 매입했다. 이들은 세입자들과 전세계약을 체결한 후, 받은 보증금을 편취하고 법인을 폐업하거나 파산시켜 보증금 반환을 회피했다.

 

광주에서도 부동산 임대법인 대표 김씨 부부가 광주 광산구에서 오피스텔 134세대를 사들여 세입자를 받은 후 법인을 파산시켜 보증금 96억을 가로챘다. 이러한 법인 임대 사기는 피해액 면에서 적지 않음에도 불구하고 발생 빈도가 점점 늘어나고 있다.   

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법인 명의 전세사기는 개인이 아닌 법인을 이용해 보증금을 빼돌리고 책임을 회피하는 방식으로 진행된다. 따라서 세입자는 계약 전 반드시 법인 정보(법인 등기부등본)를 확인해야 한다. 전세보증보험 가입 여부를 체크하는 것도 중요하다.

 

법인의 설립연도, 자본금 규모, 대표자 정보를 확인해야 한다. 법인의 재무상태도 잘 살펴봐야 한다. 재무상태가 불안정하면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있다.

 

만일 법인이 설립된 지 얼마 안되었거나 자본금이 너무 적다면 일단 사기 가능성을 의심해 봐야 한다. 그리고 계약은 반드시 법인 직원이 아닌 실제 법인 대표와 진행해야 한다.