생활형 숙박시설 가이드

 

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목차

서론: 생활형 숙박시설, 투자와 실거주의 경계
1. 호텔인가, 집인가?
2. 생숙, 장점도 많지만 단점도 명확하다 
3. 투자로서의 생숙, 얼마나 매력적일까? 
결론, 생숙은 나에게 맞는 선택일까?

 

 

 

서론: 생활형 숙박시설, 투자와 실거주의 경계

생활형 숙박시설(이하 생숙)은 아파트와 호텔의 중간 형태로, 장기투숙이 가능한 숙박시설이다. 법적으로는 숙박시설로 분류되지만, 주방시설을 포함한 구조로 인해 실거주가 가능한 특징을 가진다. 과거에는 청약제한이 없고 다주택자 규제에서도 자유로워 투자자들에게 인기가 높았지만, 최근 정부의 규제강화로 인해 생숙의 투자 및 실거주 환경이 변화하고 있다.

1. 호텔인가, 집인가?

생숙은 본래 단기 숙박을 위한 시설이지만, 주거공간과 유사한 구조를 갖추고 있어 실질적인 거주가 가능하다. 이러한 특성으로 인해 청약통장이 필요 없고, 다주택자 규제를 피할 수 있으며, 종합부동산세 대상에서도 제외되는 등의 장점이 있었다. 그러나 정부는 2021년부터 생숙의 주거용 사용을 제한하는 규제를 강화하며, 신규 생숙의 주거전용 가능성을 원천차단하고 기존 생숙의 합법화를 지원하는 정책을 발표하였다.

 

   <주요 규제 변화>

—● 실거주 제한: 생숙을 주거용으로 사용할 경우 시가표준액의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과된다. 단, 2025년 9월까지 숙박업 신고나 용도변경 예비신청을 하면 유예 대상이 되며, 이를 신청한 경우 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예된다. 이후 정부 정책에 따라 단계적으로 부과될 가능성이 있다.

 

—● 오피스텔 전환 가능성: 일부 기존 생숙은 오피스텔로의 용도변경이 허용될 예정이다. 이를 위해 건축규제가 완화되며, 화재 안전기준을 충족할 경우 오피스텔로 전환할 수 있다.

 

—● 부동산 세제 변화: 주택으로 분류되지 않으므로 종부세 부담은 없으나, 취득세 및 부가가치세(VAT) 부담이 있다.

 

—● 대출 규제: 생숙은 주택법상 주택이 아니므로 주택담보대출(LTV) 규제가 적용되지 않는다. 다만, 금융기관이 자체적으로 대출 한도를 제한하거나 차등 적용할 수 있다.

 

—● 지자체별 규제 차이: 지역에 따라 생숙의 활용방식이 크게 달라질 수 있으며, 일부 지자체에서는 숙박업 등록 미이행 시설에 대한 단속을 강화할 계획이다. 숙박업 신고를 하지 않은 생숙은 불법 운영으로 간주될 가능성이 있다.

2. 생숙, 장점도 많지만 단점도 명확하다

   <장점>

— ● 규제에서의 자유로움: 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 다주택자 규제를 피할 수 있다.

— ● 호텔식 서비스 제공: 피트니스센터, 컨시어지 서비스 등 호텔급 편의시설을 제공하는 경우가 많다.

— ● 임대 수익성: 단기 임대가 가능해 운영 방식이 유연하다. 또한, 생숙은 주택법의 전매제한을 직접 적용받지 않으며, 숙박업 등록 후 일정 요건을 충족하면 장기 임대 운영도 가능할 수 있다. 다만, 주거 목적으로 활용하는 데에는 제한이 따를 수 있다.

 

   <단점>

— ● 대출 및 세금 부담: 주택담보대출 규제가 적용되지 않고, 취득세 및 부가가치세 부담이 발생할 수 있다.

— ● 규제 강화:  정부의 규제 강화로 인해 생숙의 실거주 목적 사용이 제한되고, 주거 용도로 사용할 경우 이행강제금이 부과될 수 있다.

— ● 운영상의 어려움: 숙박시설로 운영하려 해도 위탁운영이 어려워지거나 관련규제가 강화될 가능성이 있다.

3. 투자로서의 생숙, 얼마나 매력적일까?

생숙은 단기 임대수익을 기대할 수 있는 상품으로, 특히 관광객이 많거나 기업 출장 수요가 꾸준한 지역에서는 수익성이 높을 수 있다. 하지만 최근 정부의 규제강화로 인해 생숙을 단기 임대용으로 활용하는 데도 제약이 늘고 있다.

 

   <주요 고려사항>

—● 숙박업 신고기준 강화: 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고기준(30실 이상 또는 건축물의 1/3 이상이나 독립된 층) 이상으로만 분양이 허용된다.

 

—● 기존 생숙의 합법화 지원: 기존 생숙은 숙박업 신고 또는 오피스텔로의 용도변경을 통해 합법적으로 사용할 수 있도록 지원된다.

 

● 이행강제금 부과 유예: 2025년 9월까지 숙박업 신고나 용도 변경 예비 신청을 완료하면, 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예된다. 이후 추가적인 정책 변동 가능성이 있다.

 

—● 오피스텔 전환 시 건축 규제 완화: 기존 생숙의 복도 폭이 오피스텔 기준(1.8m)에 미달하더라도, 화재 대피시설을 갖추면 용도변경이 가능하다. 주차장 요건도 일부 완화되어, 인근 부지에 외부주차장을 확보하면 허용될 수 있다.

결론: 생숙은 나에게 맞는 선택일까?

과거에는 생숙이 주택규제를 피해 투자할 수 있는 대체상품으로 인식되었지만, 최근 정부의 규제변화로 인해 투자환경이 달라졌다. 특히 실거주 목적으로 접근하기에는 리스크가 커졌으며, 투자목적이라 해도 규제변화를 면밀히 살펴봐야 한다.

 

하지만 여전히 숙박업 운영이 활발한 지역에서는 높은 수익을 기대할 수 있으며, 일부 생숙은 오피스텔로 용도변경이 가능해지면서 새로운 투자기회로 떠오르고 있다.

 

따라서 생숙을 고려하고 있다면 현재의 규제환경과 지역별 차이를 꼼꼼히 분석한 후, 나에게 적합한 활용방안을 찾는 것이 중요하다. 여전히 가능성이 있는 선택이 될 수도 있지만, 단순히 과거의 정보만 보고 접근하는 것은 위험할 수 있다.