상가 권리금의 개념과 보호법

 

 

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서론

상업용 부동산에서 사업을 운영하는 임차인에게 권리금은 중요한 요소다. 이는 단순한 임대료와는 다르게, 기존 임차인이 쌓아온 영업기반과 상권의 가치를 반영한 대가로 지급되는 금액이다. 하지만 권리금은 오랫동안 법적 보호를 받지 못했던 영역이었으며, 회수 과정에서 임차인과 임대인 간의 갈등이 자주 발생했다.

 

이를 해결하기 위해 2015년 개정된 상가건물 임대차보호법은 권리금 보호조항을 강화하여 보다 공정한 거래를 유도하고 있다.

 

1. 권리금이란?

권리금은 기존 임차인이 사업운영을 통해 형성한 영업적 기반을 새로운 임차인에게 양도하는 대가로 지급받는 금전적 보상이다. 이는 보증금이나 임대료와 별개로 거래되며, 유형자산과 무형자산이 포함된다. 유형자산에는 영업시설, 설비, 재고자산 등이 포함되며, 무형자산으로는 고객층, 신용, 영업 노하우, 건물의 입지적 가치 등이 있다.

 

기존 임차인은 이러한 영업적 요소를 일정 금액으로 평가하며, 새로운 임차인은 이를 승계하는 조건으로 권리금을 지급한다. 권리금은 업종과 상권에 따라 다르게 형성되며, 기존 임차인의 운영 성과와 노력도 반영된다.

 

2. 권리금의 종류

권리금은 크게 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구분된다.

 

영업권리금: 기존 임차인이 구축한 고객층, 브랜드 가치, 운영 노하우 등의 무형 자산을 새로운 임차인이 승계하는 대가로 지급하는 금액이다. 브랜드 인지도와 고객 충성도 등에 따라 가격이 달라질 수 있다.

 

시설권리금: 기존 임차인이 사업 운영을 위해 투자한 인테리어, 설비, 가구, 장비 등의 유형 자산을 양도하는 대가다. 감가상각을 고려하여 적절한 금액을 산정해야 한다.

 

바닥권리금: 점포의 입지적 이점이나 유동인구 수준 등에 따라 책정되는 금액이다. 기존 임차인이 별도의 시설 투자 없이도 좋은 위치를 선점했다는 점에서 발생하는 권리금이며, 상권 변화에 따라 가격 변동이 클 수 있다.

 

3. 상가 권리금 보호법

상가건물 임대차보호법은 임차인이 권리금을 정당하게 회수할 수 있도록 보호하는 내용을 포함하고 있다.

 

법에 따르면, 임대인은 기존 임차인이 신규 임차인을 구할 경우 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없다. 또한, 권리금 계약은 반드시 서면으로 체결해야 하며, 구두 계약만으로는 법적 보호를 받기 어렵다. 다만, 임대인이 직접 사업을 운영할 계획이 있거나 기존 임차인의 운영상 문제가 있었다면 권리금 보호를 받기 어려울 수도 있다.

 

2015년 개정된 상가건물 임대차보호법은 이러한 내용을 구체적으로 명시하여, 임차인이 권리금을 회수할 기회를 가질 수 있도록 보장하고 있다.

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4. 임대인의 방해금지 의무

법에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 부당하게 방해하는 것을 금지하고 있다. 임대인이 권리금 회수를 방해하는 대표적인 행위로는 다음과 같은 사례가 있다.

 

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

② 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 방해하는 행위

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 과도한 보증금과 차임을 요구하는 행위

④ 정당한 사유없이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거부하는 행위

 

이러한 행위를 하면, 임대인은 임차인이 입은 손해에 대해 배상 책임을 지게 된다. 이 경우 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 시점의 권리금을 비교하여 낮은 금액을 기준으로 손해배상이 이루어진다.

 

또한, 상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 따라 임대차 계약 종료 6개월 전부터 계약 만료 시점까지는 임대인이 권리금 회수를 방해할 수 없는 기간으로 설정되어 있다(2018년 개정). 임차인은 이 기간 동안 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있으며, 만약 임대인이 부당하게 개입한다면 법적 조치를 취할 수 있다.

 

5. 상가 권리금 계약 시 유의사항

권리금 거래는 반드시 서면계약을 통해 명확하게 정리해야 한다. 계약서에는 권리금 반환조건을 명확히 기재해야 하며, 임대인이 신규임차인을 거부할 가능성을 미리 확인하는 것이 중요하다. 또한, 권리금에 포함된 시설과 설비가 계약 내용과 일치하는지 점검해야 한다.

 

모든 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 것은 아니다. 임차인이 계약 기간 중 위법 행위를 저질렀다면 권리금 보호를 받기 어렵다. 전차인의 경우라면 임차인과는 달리 법률상 권리금회수가 제한될 수 있다.

권리금 시세를 정확히 파악하는 것도 중요하다. 업종과 상권의 변화에 따라 가격 차이가 크므로, 사전에 충분한 조사를 하지 않으면 불리한 조건으로 계약할 위험이 있다.

 

결론

권리금은 단순한 금전거래를 넘어, 기존 임차인이 쌓아온 영업적 가치를 평가하는 중요한 요소다. 그러나 과거에는 권리금 회수과정에서 임차인의 권리가 충분히 보호되지 않아 분쟁이 빈번하게 발생했다.

 

2015년 개정된 상가건물 임대차보호법은 이러한 문제를 해결하기 위해 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인의 부당한 개입을 방지하는 조항을 포함하고 있다. 따라서 임차인은 계약 체결 전 권리금 시세를 철저히 조사하고, 서면계약을 통해 구체적인 내용을 명시하는 것이 중요하다.

 

권리금 보호법은 상가임차인이 자신의 영업가치를 보호할 수 있도록 돕는 법적 장치다. 이를 잘 활용하면 불필요한 분쟁을 예방하고, 안정적인 사업운영을 지속할 수 있을 것이다.

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√ 국토교통부장관은 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

.(표준권리금 계약서 내려받기, 국토교통부)