악성 임대인 조회, 우리는 무엇을 봐야 할까?

 

 

 

부동산 시장에서 "전세사기"라는 단어는 익숙하지만, 실제로 더 많은 세입자가 골머리를 앓는 문제는 악성임대인이다. 악성 임대인은 전세사기꾼의 한 유형으로, 계약 당시부터 의도적으로 사기를 계획했는지 여부를 단정할 수는 없지만, 보증금을 반환하지 않거나 법의 허점을 악용해 세입자에게 피해를 입히는 경우가 많다.

 

1. 악성 임대인의 공식 정의와 조회 기준

2023년 9월부터 정부는 상습적으로 보증금을 반환하지 않는 임대인을 '악성 임대인'으로 공개하는 법안을 시행했다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)를 통해 확인할 수 있으며, 아래 3가지 기준을 모두 충족해야 공식적으로 "악성 임대인"으로 등록된다.

 

— ◆ 최근 3년간 2회 이상 보증금 반환을 거부한 이력이 있을 것

— ◆ 보증금 미반환 누적액이 2억 원 이상일 것

— ◆ HUG가 해당 임대인을 대상으로 강제집행(재산 압류 등) 또는 보전처분(채권보존조치)을 진행하고 있을 것

 

즉, 악성 임대인은 한두 번의 문제로 등록되는 것이 아니라, 반복적으로 보증금을 반환하지 않으며 법적 조치까지 진행된 임대인만 포함된다.

 

2. 공식적으로 조회 가능한 악성 임대인 유형

 ① 보증금 반환 지연형 (버티기형)

전세계약이 종료된 후에도 임대인은 "새 세입자가 들어와야 돈이 생긴다"며 보증금 반환을 차일피일 미룬다. 결국 돌려주긴 하지만, 그 과정에서 임차인은 법적 대응을 해야 하는 상황이 많다.

 ●●▶ HUG가 대신 변제한 후에도 보증금을 돌려주지 않아 법적 조치가 진행되면 악성 임대인으로 등록될 수 있다.

 

 ② 고의적인 보증금 미반환형

일부 악성 임대인은 애초부터 보증금을 돌려줄 생각이 없는 경우도 있다. 세입자가 요청해도 지급하지 않고, 임차인이 소송을 걸어야만 보증금을 반환한다. 만약 강제집행 절차까지 이어지면 악성 임대인 명단에 포함될 가능성이 상당히 크다.

 

 ③ 보증금 반환 능력 없음 (깡통전세 유발형)

전세가율이 80~90% 이상인 집의 경우, 임대인이 대출이 많거나 집값이 하락하여 보증금을 반환할 능력이 없는 경우가 있다. 이 경우 임차인은 경매 절차를 거쳐야 하며, HUG가 보증금을 대신 지급하면 임대인은 악성 임대인으로 등록될 가능성이 크다.

 

3. 법적 조회 대상은 아니지만, 조심해야 할 악성 임대인 유형

공식적인 기준에 포함되지는 않지만, 실질적으로 세입자에게 피해를 줄 수 있는 악성 임대인 유형도 존재한다.

 ④ 계약갱신 회피형: "내가 실거주할 거라서 연장 안 돼요"라고 속이고, 이후 다시 전세로 내놓는 경우. 세입자는 허위 실거주를 입증하면 손해배상을 청구할 수 있다.

 ⑤ 하자 방치형: 집의 보일러, 배관, 전기 등 기본 시설이 고장 나도 "네가 고쳐 써라"며 책임을 회피하는 경우.

 ⑥ 계약 후 태도 급변형: 계약 전엔 "옵션 포함, 관리비 저렴"이라고 했지만, 계약 후 말을 바꾸는 경우.

 ⑦ 과도한 임대료 인상형: 갱신 시 법적 한도를 넘는 터무니없는 금액을 요구하는 경우.

 

이런 유형의 임대인은 공식적인 악성 임대인 명단에는 포함되지 않지만, 실제로 세입자들에게 큰 피해를 줄 수 있다.

 

4. 악성 임대인으로부터 내 보증금을 지키는 방법

—● HUG & 국토부 홈페이지에서 악성 임대인 명단 확인하기

  <HUG의 안심전세포탈 바로가기>

<국토부 상습채무불이행자 명단공개 바로가기>

— ● 전세보증보험 가입 가능여부 체크 (가능하면 무조건 가입!)

— ● 등기부등본 & 전입세대 열람을 통해 근저당·다중 임차 여부 확인

— ● 모든 약속은 계약서에 기재 (구두약속은 증명하기 어려움)

— ● 임차권 등기명령, 내용증명 발송 등 법적 대응방법 숙지

 

결론: 좋은 집보다 좋은 임대인을 찾는 것이 더 중요하다

우리는 보증금을 지키기 위해 단순히 전세사기만 경계할 것이 아니라, 악성 임대인도 피해야 한다. 따라서 계약 전 임대인이 어떤 사람인지, 과거에 문제가 없었는지 확인하기 위한 악성 임대인 조회는 필수!