다가구주택과 다세대주택의 차이

 

픽사베이 이미지

 

 

도시 외곽이나 주택 밀집 지역에 가면 2층 또는 3층 규모의 주택이 층마다 여러 세대로 나뉘어 있는 모습을 자주 볼 수 있다. 겉보기엔 원룸 또는 투룸이 층별로 나눠져 있어 구조가 비슷해 보이지만, 이 주택이 다가구인지 다세대인지에 따라 법적 지위, 등기방식, 세입자 보호, 세금 등에서 큰 차이가 발생한다. 

 

1. 법적 분류와 건축 기준의 차이

 <다가구주택>은 건축법상 단독주택으로 분류되며, 다음의 요건을 모두 갖추어야 햔다(단, 공동주택에 해당하면 안 됨)

 

● 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하(필로티주차장은 층수에서 제외)일 것.

● 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것.

● 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

 

 <다세대주택>은 속칭 “아, 연세대기숙사”, 즉 '아파트, 연립주택, 다세대, 기숙사'에 속하는 공동주택에 속한다. 다세대주택의 요건은 다음과 같다:

 

● 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고,

● 층수가 4개층 이하인 주택이어야 함.

 

각 세대가 구분등기 및 개별 소유 가능한 구조로, 건물 설계 단계부터 여러 세대가 독립적으로 거주할 수 있도록 벽체, 출입구, 복도 등이 분리되어 있다. 호실 단위로 등기와 매매가 가능하다.

 

2. 등기 방식과 소유 구조

<다가구 주택>은 건물 전체가 단독주택으로 간주되어 하나의 등기부등본으로 관리된다. 따라서 각 호실별 등기는 불가능하고, 등기부에는 보통 서울시 낙원구 행복대로 11길 77처럼 건물 주소까지만 표기된다.

 

건물 내부를 여러 가구가 나눠 쓰는 구조지만 법적으로는 여전히 하나의 주택이다. 따라서 다가구주택은 필요할 경우 건물 전체를 일괄매매하거나 담보로 설정해야 한다. 이 때문에 세입자 보호와 관련한 권리관계도 ‘전체 건물 기준’으로 작동한다.

 

또한, 다가구주택의 경우 건물주와 토지 주인이 다른 경우가 있을 수 있고, 개중에는 불법으로 사용하는 경우도 있다. 따라서 다가구주택에 세를 들 경우 건물등기부뿐만 아니라 토지등기부도 잘 살펴봐야 한다.

 

반면에 <다세대주택>은 세대별로 등기부등본이 각각 존재한다. 각 호실은 독립된 부동산으로 취급되어 개별 매매, 전세권 설정, 담보 대출이 모두 가능하다. 여러 명의 소유자가 한 건물에 함께 거주할 수 있으며, 소유자별로 세금과 권리도 나뉜다.

 

3. 임대차 계약과 권리 보호

<다가구주택>에 거주하는 세입자는 건물 전체의 등기 상태에 영향을 받는다. 전입신고와 확정일자를 갖추어도 선순위 근저당이나 타 임차인의 보증금 규모에 따라 보증금 회수가 어려울 수 있다. 

 

<다세대주택>은 세대별로 등기와 권리관계가 명확하게 구분된다. 세입자는 자신이 계약한 호실만 확인하면 되고, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권도 안정적으로 확보할 수 있다.

4. 주의해야 할 점

<다가구주택>은 전체 매매만 가능하므로 세입자가 많을 경우 매수인이 명도에 어려움을 겪을 수 있다.

 

최근 빈번히 발생하는 깡통전세, 신탁부동산 사기 등은 주로 다가구주택을 중심으로 이루어지고 있다. 다가구주택에 세를 구할 경우, 계약 전 반드시 등기부등본, 전세보증금 총액 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

 

<다세대주택>은 개별 세대 매매가 가능하지만 소유자가 여러 명일 경우 건물 유지보수나 외부 도색, 리모델링 등에서 의사결정이 복잡할 수 있다.