현황도로의 개념과 활용

 

 

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1. 현황도로란 무엇인가?

현황도로는 법적으로 도로로 지정된 곳은 아니지만, 실제로 사람들이 오랫동안 이용해 온 길을 뜻한다. 이는 공식적인 법정도로가 아니기 때문에 지적도나 토지대장에는 명확히 나타나지 않는 경우가 많다. 그렇다고 해서 현황도로가 무조건 사적인 길이라고 단정할 수는 없다. 일부는 국가 또는 지방자치단체가 관리하는 경우도 있으며, 건축법상 도로로 인정받을 수도 있다.

현황도로는 도심보다는 농촌이나 외곽지역에서 흔히 볼 수 있다. 마을 사람들이 오랫동안 통행로로 사용해 온 경우가 많기 때문이다. 지적도에 표시되지 않아 법적 지위가 모호한 경우도 있으며, 소유권이 개인에게 있는 경우도 있다. 따라서 이 도로를 활용해 건축이나 개발을 하려면 신중한 검토가 필요하다.

2. 현황도로에서 건축이 가능할까?

현황도로를 이용한 건축 가능 여부는 해당 지역이 도시지역인지, 비도시지역인지에 따라 달라진다. 도시지역(지구단위계획구역, 동·읍 지역 포함)의 경우 대부분 건축이 어려운 반면, 비도시지역에서는 상대적으로 가능성이 높다.

 

건축을 하려면 토지가 도로에 접해 있어야 한다. 건축법에서는 너비 4m 이상의 도로에 최소 2m 이상 접한 대지에서만 건축이 가능하다고 규정하고 있다. 하지만 현황도로는 이 기준을 충족하지 못하는 경우가 많다. 그렇다면 현황도로를 접한 토지는 건축이 불가능할까? 꼭 그렇지만은 않다.

 

현황도로가 1975년 12월 31일 이전부터 실제 통행로로 사용되었고 폭이 4m 이상이라면, 별도의 절차 없이도 건축법상 도로로 인정받을 가능성이 있다. 그러나 이 요건을 충족하지 못한다면, 허가권자가 도로로 지정·공고하는 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 이해관계인의 동의 여부가 중요한 요소로 작용한다.

 

3. 현황도로 지정 과정과 이해관계인의 동의

현황도로를 건축법상 도로로 지정하려면 해당 도로의 소유주와 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 그러나 이해관계인이 해외에 거주하는 등 현실적으로 동의를 받기 어려운 경우도 많다. 도로가 개인 소유라면 소유자가 동의를 거부할 수도 있고, 여러 명이 공동으로 소유한 경우에는 합의를 이루기가 쉽지 않다.

이러한 문제를 해결하기 위해 일부 지방자치단체에서는 건축위원회의 심의를 통해 현황도로를 도로로 지정하는 방안을 운영하고 있다. 공익적인 목적으로 오랫동안 사용된 도로라면, 이해관계인의 동의 없이도 행정적인 절차를 통해 도로로 인정받을 수 있다. 하지만 이는 지자체마다 규정이 다를 수 있기 때문에 사전에 확인해야 한다.

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4. 비도시지역에서 현황도로가 중요한 이유

도시 외곽이나 농촌에서는 도로기반이 제대로 갖춰지지 않은 경우가 많다. 이 때문에 현황도로가 유일한 통행로 역할을 하는 경우가 많으며, 이러한 도로가 건축허가와 직결되는 경우도 있다.

예를 들어, 일부 지방자치단체에서는 현황도로를 활용해 건축을 허가하는 방안을 마련하고 있다. 기존에는 폭 4m 이상의 도로에만 건축을 허용했지만, 지역 특성을 고려해 폭 3m 내외의 도로라도 건축을 허가하는 사례가 늘고 있다. 이는 특히 농촌지역에서 맹지 문제를 해결하는 중요한 방법이 될 수 있다.

5. 현황도로와 맹지 문제 해결 방안

맹지는 도로에 접하지 않아 출입이 어려운 토지를 의미한다. 이런 땅은 일반적으로 건축허가를 받기 어려운데, 현황도로를 활용하면 문제를 해결할 수도 있다. 현황도로가 법적 도로로 인정받으면, 맹지의 건축이 가능해질 수 있다.

 

다만, 해당 도로가 건축법상 도로로 인정받기 위해서는 일정 기준을 충족해야 한다. 만약 기준을 충족하지 못한다면, 허가권자의 심의나 주민 동의를 통해 도로로 지정해야 한다. 이 과정이 순조롭게 이루어진다면 맹지 소유자는 보다 유리한 조건에서 토지를 활용할 수 있다.

맺음말

현황도로는 법적 지위가 모호한 경우가 많지만, 일정 조건을 충족하면 건축법상 도로로 인정받을 수 있다. 다만, 이해관계인의 동의나 지방자치단체의 심의를 거쳐야 하는 경우도 있다. 특히 농촌이나 도시 외곽에서는 현황도로를 통한 맹지 해결이 중요한 이슈로 떠오르고 있다. 따라서 현황도로를 활용하려는 경우, 사전에 법적 절차를 충분히 검토하고, 해당 지자체의 정책을 확인하는 것이 필요하다.