임차권 등기명령

 

 

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1. 임차권 등기명령이란

 

임차권 등기명령은 전·월세 계약이 종료되었지만 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에 신청하는 제도이다. 쉽게 말해서 보증금을 보호하면서 이사도 할 수 있게 해주는 법적 장치를 말한다.

 

전·–월세 계약이 끝나면 집주인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 한다. 그런데 집주인이 돈이 없거나, 다른 이유로 보증금을 바로 못 주는 경우가 생긴다. 이럴 때 임차인은 계속 그 집에 살아야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

 

하지만 반드시 이사를 가야 하는 상황이라면 어떨까? 이사하면 전입신고가 빠지면서 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있다. 이때 임차권등기명령을 법원에 신청하면, 이사를 가도 내 권리를 유지할 수 있게 해준다. 즉, 이사를 가더라도 임차인의 보증금 반환권리를 보장하는 법적 장치이다.

 

2. 임차권 등기명령의 중요성

 

이사를 가야 하는데 보증금을 전액 (또는 일부라도) 못 받은 상황이라면 임차인은 임차권등기 명령을 신청하여야 한다. 임차권 등기명령에 따라서 임차권 등기가 완료되면 다음과 같은 효력이 발생한다.

 

● 이사 후에도 대항력 유지: 새 임차인이 들어오더라도 기존 임차인의 권리가 보호된다.

● 이사 후에도 우선변제권 유지: 경매 진행 시 보증금 회수 가능성 높아진다.
● 등기부등본에 기재: 집주인과 제3자(새 임차인이나 매수자)에게 임차인의 권리를 공식적으로 고지할 수 있다.

 

따라서 임차권 등기명령 제도는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 임차인에게 필수적인 법적 절차이다.

 

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3. 신청 방법

 

① 임대차가 종료된 후 보증금 반환이 안 된 경우, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. (임차권 등기로 인한 비용 임대인에게 청구 가능)

 

② 임대차가 종료된 후 뿐만 아니라 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. (‘임대차 종료 상황’으로 판단할 수 있는 또 다른 경우에 대해서는 법제처 임차권 등기명령 신청 사이트 참조)

생활법령정보 임차권 등기명령 사이트 바로 가기

 

  <필요한 서류는 통상 다음과 같다>

1. 임차권등기명령 신청서

2. 임대차계약서 사본 (확정일자를 받았다면 확정일자가 찍힌 임대차계약서 사본)

3. 주택 또는 건물의 등기사항증명서

4. 전입신고 내역 (주민등록등본): 대항력 유지 확인용

5. 보증금 미반환 증거 (내용증명, 문자, 녹취록 등)

 

● 법원의 승인이 나면 등기부등본에 '임차권 등기'가 기재된다. 임차권 등기가 완료되면 안심하고 이사할 수 있다.

● 집주인에게 계속 보증금 반환을 요구할 수 있고, 필요한 경우 법원에 지급명령을 신청하거나 보증금 반환소송을 진행할 수도 있다.
● 집이 경매로 넘어가면 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

4. 임차권 등기명령의 한계

 

① 임차권 등기는 권리를 유지하는 것일 뿐이다. 집주인에게 돈이 없으면 (또는 안 돌려주고 버티면) 이사 후에도 보증금 반환이 계속 지연될 수 있다.

 

② 집이 경매로 넘어가는 경우 변제 순위가 중요하다. 선순위 근저당(은행 대출)이 많다면, 경매에서 보증금을 회수하지 못할 수도 있다.