전세 사기 case 2 신탁부동산 전세 사기

대구시 신탁부동산 15억 전세 사기 사건

 

 

2024년 2월 16일 대구시에서 다세대주택 입주민을 상대로 전세 사기를 친 40대 A씨가 사기등 혐의로 구속됐다. 그가 빼돌린 보증금은 15억에 달한다. 그의 사기행각은 2018년 8월부터 2022년 9월까지 약 4년에 걸쳐 대구 북구 침산동에 있는 자신 소유의 다세대주택 임차인 16명을 상대로 이루어졌다.

 

당시 그에게는 세입자를 받을 임대 권한이 없었다. 경찰 조사에 따르면 그는 건축에 필요한 돈을 대출받기 위해 주택 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태였다.

 

A씨는 소유권이 자신에게 없음에도 주인 행세를 하며 신탁회사의 동의 없이 세입자들과 불법 전세계약을 체결했다. A씨의 계좌로 전세금을 송금한 세입자들은 결과적으로 보증금을 잃고 불법점유자가 되었다.

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신탁은 그 목적에 따라 담보신탁, 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁 등으로 구분된다. 전세 사기에서 문제되는 신탁의 경우는 주택을 신탁하여 대출을 받기 위한 담보신탁인 경우가 대부분이다.

 

이 경우, ‘신탁 부동산’은 부동산 소유자(위탁자)가 은행으로부터 돈을 빌리면서 담보로 그 소유권을 신탁회사에 이전하여 관리 처분 권한을 신탁회사(수탁자)에게 일정기간 위탁한(신탁법 제1조 제2항) 부동산을 말한다.

 

위탁자가 신탁을 원인으로 수탁자에게 소유권이전등기를 하면 소유권은 아래 판례에서 보듯 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되는 것이 원칙이다.

부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다. (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결)

 

신탁등기가 마쳐진 부동산을 임대하고자 하는 사람은 적법한 임대권한을 가진 자와 계약을 체결하기 위해서 등기사항증명서 뿐만 아니라 신탁원부도 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 신탁부동산의 부동산등기사항증명서를 보면 소유권이 이전되더라도 소유권을 이전받은 자는 수탁자로 표기되고 위탁자는 여전히 소유자로 표기되어 있다. 임차인들의 착오를 불러 오기 십상이다. 위탁자인 실소유자가 신탁재산에 편입된 주택을 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 임대하는 경우에는 임차인이 법적 보호를 받기 어려워진다.

 

▶ 이 동영상이 도움이 됩니다. 표형호 TV: 변호사도 속는 부동산 신탁사기

 

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신탁 부동산 전세사기 예방 대책 (1)

-  직방: 신탁부동산 관련 전세사기를 예방하기 위한 지킴중개 서비스에 나선다 -

 

2024년 4월 25일 직방은 신탁부동산과 관련된 전세사기 예방을 위하여 지킴중개 서비스를 통한 신탁매물 임대차 계약 시 신탁원부와 수탁자동의서를 반드시 확인한다고 밝혔다.

 

직방은 신탁부동산 전세사기를 예방하기 위해 직방의 중개법인 '직방부동산파트너스'와 제휴 공인중개사가 함께 제공하는 '지킴중개 서비스'를 통한 계약 시 신탁매물의 신탁원부 및 수탁자 동의서를 필수 확인하는 과정을 도입했다.

 

직방 관계자의 말에 따르면 공인중개사는 신탁매물 중개 시 신탁원부에 기재된 신탁계약의 주요 내용을 파악해 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 수탁자 동의서를 받아야 한다.

 

임차인이 지킴중개를 통한 신탁 매물 거래를 원할 경우 제휴 공인중개사가 임대인으로부터 '신탁원부'와 '수탁자 동의서'를 받는다.

 

이후 '지킴중개 전문 계약 검수팀'이 신탁원부 기재 내용 및 위탁·수탁자명 등을 확인하고 임대차거래에 대한 수탁자(신탁회사)의 동의 여부를 면밀히 검토한다.

 

계약 검수팀은 그 밖에도 서류 검토 뒤 신탁부동산 임대차 계약과 관련해 임차인이 인지해야 할 사항을 정확히 안내해 안전한 계약을 돕는다. 임대인이 관련 서류를 제출하지 않으면 계약 자체가 불가하다.

 

 

신탁 부동산 전세사기 예방 대책 (2)

- 국가가 나선다: 신탁부동산의 주의사항 등기제도 시행 -

 

부동산등기법 개정에 따라 2024년 12월 21일부터 신탁이 설정된 부동산의 등기부등본에 전세 사기 예방을 위한 주의사항이 함께 기재되게 되었다. 부동산 등기(등기사항전부증명서)만 제대로 확인해도 신탁 부동산인지 아닌지 확인할 수 있도록 한 제도이다.

개정안에 따르면 부동산 신탁 등기가 이뤄질 경우 소유권에 관한 사항이 기재된 부분(갑구)의 등기목적란에 ‘신탁 주의사항’이라는 문구와 함께 ‘권리자 및 기타사항’에

이라고 함께 기재된다. 이런 경우 임차인은 반드시 원부를 확인하여 목적물 및 임대차계약에 있어 위험성은 없는지 면밀히 살펴 보아야 한다.

 

신탁원부는 신탁에 대한 내용을 기재한 장부로 신탁등기의 일부이고, 신탁원부에 기재된 경우 제3자에게 대항할 수 있다.  따라서 위탁자에게 임대차계약 체결하는 것은 소유자가 아닌 자와 임대차계약을 체결하는 것이어서 위탁자에게 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 등을 신탁원부를 통해 확인해야 한다.

 

법원행정처는 "12월 21일 전에 마쳐진 신탁등기 약 147만 건에 대해서도 신속하게 주의사항 등기를 직권으로 완료할 예정"이라며 "사회적 약자의 권리 보호를 위해 지속적인 노력을 기울이겠다"고 밝혔다.

 

2025년 1월 31일부터는 인터넷 등기소를 통해 신탁원부를 열람할 수도 있다.