대항력과 우선변제권

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● 대항력

대항력 있는 임차인은 임대차 계약의 법적 효력을 제3자에게 주장할 수 있다. 주택이 매도되거나 또는 경매로 새로운 소유자가 나타나는 경우 대항력 있는 임차인은 새로운 소유자에게 임차인으로서 권리를 주장하여 계속 거주하거나 보증금 반환을 요구할 수 있다.

  

대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때, 그 다음날부터 발생한다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

주의할 것은 대항력을 갖추기 전에 해당 주택에 이미 근저당권이나 가압류 등 선순위 권리가 존재하는지 여부이다. 만일 그런 권리가 존재한다면 임차인의 대항력은 경매에서 그 효력을 온전히 발휘하지 못한다.

 

● 우선변제권

우선변제권은 임차주택 대한 경매 또는 공매에서 보증금을 후순위 권리자나 그 밖의 채권보다 먼저 변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

우선변제권을 갖추기 위해서는 대항력 요건을 갖추고 확정일자까지 받아야 한다. 임대차 계약서 작성 후 이사 전에 미리 확정일자를 받는다 하더라도 그것 만으로 우선변제권이 발생하는 것은 아니다. 우선변제권은 시간 상 대항력 성립을 전제로 한다. 확정일자는 계약서 작성 후 주민센터, 법원, 공증사무소 등에서 받을 수 있다.

 

◎ 전입신고와 확정일자의 순서

여기서 주의할 점은 대항력이 주택의 인도(이사)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생한다는 것이다.

 

일례로, 미리 확정일자를 받은 경우라도 그 효력은 대항력과 함께 다음 날 0시부터 발생한다. 따라서 시간상 법의 사각지대가 존재한다. 사기는 여기서 발생한다.

 

세입자가 전입하는 당일, 사기꾼은 그 집을 담보로 거액의 대출을 받고 근저당권을 설정한다. 근저당권은 설정한 날부터 효력이 있다. 따라서 집이 경매로 넘어가면 세입자는 근저당권보다 후순위로 밀리게 되어 전세보증금 대부분을 떼이게 된다.