전세 사기 case 5 공문서 위조

하다 하다 공문서까지, 하지만 억울해도 답은 없다

 

2023년 3월 8일 KBS 9시 뉴스에서 “전세 안전판’ 전입신고·확정일자, 모두 뚫렸다”라는 제목의 전세 사기에 관한 내용이 전파를 탔다. 방송에서는 전입신고나 확정일자 같은 제도의 실효성을 의심하게 만든 사기사건이 소개되었다. 공문서를 위조해 세입자를 세입자 모르게 다른 집으로 전입신고한 다음 대출을 받거나, 전세를 월세로 조작하여 보증금을 낮추고, 심지어 확정일자까지 위조한 서류로 대부업체 등으로부터 거액의 대출을 받아낸 사건 등이었다.

사실 부동산 계약시 계약 당사자들의 개인정보가 쉽게 노출될 수 있다는 건 잘 아는 사실이다. 언제 왜 그랬는지 기억은 정확하지 않지만 대부분 살면서 한 두 번쯤 본인임을 증명하기 위해 신분증 복사본을 제출했던 경험이 있을 것이다. 그래서 어느 정도 그런 일처리 방식에 무신경한 것도 사실이다.

 

가끔 한 번식 방송을 통해 보도되는 공문서 위조 사기 사건은 그런 무신경의 위험성을 다시 환기시킨다. 사기수법이 특정되고 대비책에 대한 논의도 진행된다. 그러나 안타까운 것은 늘 그들(사기꾼들)이 한 발 앞서 간다는 느낌이다.  

사례 1)

30대 김모 씨는 서울 구로구에 있는 한 전셋집에서 9달째 거주 중이다. 그는 최근 성북구청으로부터 갑작스런 연락을 받았다. 김모씨가 성북구로 전입신고 됐는데 실제로 거기 사는 게 맞냐는 거였다.

 

성북구청에 따르면 지난 달 8일 자로 주소지가 이전되어 있었다는 것. 누군가 김씨를 자기 집 세대원으로 꾸며 몰래 전입신고를 했다. 전혀 모르는 사람이 김씨의 도장을 파서 전입신고를 마친 것이었다.

 

김씨가 실제로 세들어 있는 집(구로구의 전세집)은 법적으로 빈 집이 되어 버렸고, 그걸 담보로 집주인이 대출을 받은 사실이 밝혀졌다. 경찰이 수사에 나섰지만 보증금 2억 6천만 원을 돌려받기는 요원했다.

 

(이 경우 피해 세입자가 보상받을 가능성은 아주 적다. 선의의 제3자가 존재하기 때문이다. 민법 제110조 제2항)

 
사례 2)

전세집에 사는 A씨는 전세자금 대출 연장을 하기 위해 ‘전입세대 열람원’이라는 서류가 필요했다. 열람원을 확인한 A씨는 깜짝 놀랐다. 자신이 사는 전셋집에 생면부지의 사람이 몰래 전입신고를 했고, 졸지에 1주택 2가구가 되면서 전세대출 갱신을 못 받을 수도 있게 됐다. 다른 사람이 임대차 계약을 또 맺어서 세대주로 올라가 있었던 것이다.

 

(주민등록법 위반으로 고발되는 사례들의 상당수가 이같은 몰래 전입·전출로 추정된다고 한다. 중앙 정부 차원에서의 대책은 신원 확인을 잘하라는 권고 공문을 지자체에 내려보내거나 본인이 신청할 경우에만 전입 당사자에게 문자 통보를 해주는 정도라고 한다. 사실 그런 서비스가 있는지도 모르는 경우가 대부분이다.)

 

사례 3)

20대 A씨는 2021년에 보증금 2억 8천2백만 원에 전세를 들었다. 계약 당시 근저당 같은 다른 선순위 권리는 없었다. 깨끗했다. 그런데 이듬해인 2022년 봄 등기부등본을 떼보니 37억 원 규모의 근저당이 설정돼 있었다. A씨 집을 포함해 같은 오피스텔 17채가 담보로 잡혀 있었다.

 

원래 매매가와 전세가가 거의 동일한 오피스텔의 경우 금융기관은 대출을 쉽게 내주지 않는다. 그런데 이 경우 거액의 담보 대출이 가능했던 배경에는 문서 위조가 있었다. 임대인은 우선 임대차 계약서들을 전세에서 월세로 위조하고, 보증금 총액을 58억 원에서 5억 원으로 낮췄다. 지자체가 발행하는 확정일자 부여현황 관련 서류도 원본과 거의 똑같이 위조했다. 사기꾼은 그렇게 전세를 월세로 둔갑시켜 대부업체에서 25억 원을 빌렸다.

 

방송에서는 안 나왔지만 공문서 위조 사기의 전형적인 케이스로 하나 더 언급하고 싶은 것은 말소된 근저당권이 어느날 부활하는 경우이다. 깔끔했던 등기부에 근저당권이 다시 살아나는 경우로 2017년에 있었던 화곡동 빌라 사기 사건이 그런 경우이다. 이 경우는 공문서 위조로, 구입한 빌라가 경매처리 당한 사건이라고 표현할 수 있다.

 

사례 4)

A씨는 2017년 화곡동에 있는 빌라를 구입했다. 당시 거래는 공인중개사를 통해서 이루어졌고 등기부등본 상에는 아무 이상이 없었다. OO은행을 통해 일부 대출도 무난히 이루어졌다. A씨는 이후 자신의 장인 회사로 집을 넘기면서 은행 대출은 모두 청산한 상태였다.

 

그런데 2020년 어느 날 A씨 앞으로 난데 없는 소송장이 날아왔다. 전 주인이 집을 A씨에게 매도하기 전에 은행으로부터 대출을 받았고, 대출을 갚지 않은 상태에서 은행 인감과 서류를 위조하여 등기소에 제출했다는 것이었다. 등기소야 원래 형식적 심사를 하는 곳이니까 구비된 서류만을 보고 근저당권을 말소해줬다. 나중에 그 사실을 확인한 은행측에서는 A씨에게 근저당권을 다시 회복시키고 피해보상은 전 주인에게 청구하라고 요구한 것이었다.

 

은행을 상대로 한 재판에서 A씨는 패소했다. 법원은 A씨에게 전 주인의 대출로 발생한 근저당권을 회복시키라고 판결했다.​