부동산 매매 사기 case 4 근생빌라

 

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50대 여성 A씨는 몇 해 전에 빌라를 하나 분양받았다. 지난 주 A씨는 급히 돈이 필요해서 주택담보대출을 알아 보기 위해 은행을 찾았다가 낭패를 봤다. A씨의 빌라를 담보로 한 대출이 불가능하다는 것이었다. A씨는 그 상황을 납득하기 어려웠다. 근생빌라를 분양받거나 임대할 경우 정상적인 주택담보대출과 제1 금융권 전세자금 대출이 불가능하다는 사실을 몰랐기 때문이다.

 A씨는 분양 받을 당시 그 빌라가 원래 근린생활시설이라는 건 알고 있었지만 그게 나중에 문제가 될 거라고는 전혀 예상치 못했다. 당시 그 빌라를 중개하던 공인중개사도 그런 점에 대해서 특별히 언급한 바가 없었다. A씨는 저렴한 분양가만 보고 그 빌라를 분양 받았다.

 

   (2)

30대 K씨는 계약 만기가 되어 직장에서 가까운 쪽으로 집을 옮길 계획이었다. 새로 이사갈 집도 알아보았다. 그런데 막상 이사를 나가려니 보증금 반환에 문제가 생겼다. 집주인은 이런 저런 핑계를 대며 차일 피일 보증금 반환을 미뤘다. K씨가 그 집이 불법 개조된 근생빌라라는 사실을 알게 된 것도 그 때쯤이었다. 업친 데 덥친 격으로 경찰조사 과정에서 집주인까지 사망했다. 

K씨 입장에서는 경매 절차를 통해서라도 보증금 손실을 일부 만회하고 싶었다. 그러나 운 좋게 K씨가 그 집을 낙찰받는다 하더라도 이런 경우 여전히 문제는 남는다. 경매 절차가 시작되고 불법 건축물임이 확인되어 등록된 이상 행정 절차에 따른 원상복구명령과 매년 시세의 10%에 해당하는 이행강제금이 뒤따른다. 집을 매매하기도 새로운 세입자를 구하기도 난감한 처지가 된다. 

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불법 건축물에 대해서 이야기할 때 가장 먼저 언급하게 되는 것이 무단용도변경과 불법 증·개축이다. 근생빌라는 그 둘 중 전자를 대표하는 경우로 근린생활시설, 창고, 주차장 등 비주거용 건축물을 불법으로 용도변경하여 주택으로 분양하는 건축물을 말한다.

 

위에 언급한 두 사례를 이해하려면 먼저 근생빌라가 무엇인지 알아야 한다. 근생빌라, 즉 ‘근린생활시설 빌라’라는 것은 그 본질이 상가이다. 주거로 분양하거나 임대할 목적으로 난방시설이나 싱크대를 설치한다면 그 자체가 불법개조에 해당하여 위법사항이 된다.

 

문제는 그 사실을 등기부등본으로는 확인할 수 없다는 것이다. 등기부등본에는 “근린생활시설 및 단독주택”이라고 뭉뚱그려 표시되므로, 해당 근생빌라가 원래 근린생활시설이라는 사실은 건축물대장에 기재되어 있는 층별 용도를 보아야 정확한 확인이 가능하다.

 

건축주들이 말 많고 탈 많은 이런 근생빌라를 선호하는 것은 당연히 개발 이익과 관련이 있다. 근린생활시설로 허가받으면 주차장 면적은 줄이면서 높은 층수로 건물을 지을 수 있다. 전체를 주거로 지을 때 따라오는 세대당 주차대수 제한규정을 우회할 수 있을 뿐만 아니라 다세대주택에 근린생활시설을 섞어 지으면 층수를 더 올릴 수도 있다는 것이다.

 

따라서 건축주들은 먼저 저렴한 비용으로 아래 층을 근린생활시설로 지은 후에 그 위에 주거용 빌라를 올린다. 공사가 끝나면 완화된 기준에 따라서 사용승인을 받고, 근린생활시설을 일반 빌라로 개조한다. 난방시설과 주방시설 등이 설치되면 외관상 일반 주택과 비슷하여 불법 건축물이라는 사실을 알기 어렵다. 상대적으로 저렴한 가격에 매수자를 유인할 수 있는 조건이 갖추어 지는 것이다.  

 

근생빌라를 매입하거나 분양받으면 상업시설에 대한 취득세를 내야 한다. 주택이 아니므로 취득세에 대한 감면 혜택은 받을 수 없다. 그래서 처음 분양 받을 때 분양대행업소에서 취득세를 모두 내 주거나 반만 부담시키는 혜택 아닌 혜택을 주기도 한다.

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빌라를 매입할 때도 당연히 다른 부동산을 매입할 때와 마찬가지지로 등기부등본과 건축물대장은 기본이다. 앞서 언급한 근생빌라 사기를 미연에 방지하기 위해서는 무엇보다도 건축물대장을 꼼꼼히 살펴봐야 햔다. 건축물대장에서는 사용승인 여부, 시설물, 즉 건물의 특성 및 층별 용도, 물건에 대한 표시 사항 등 여러 중요한 사실을 확인할 수 있다.